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6旬老太掘金记四年投资财富增百倍役

2019-02-03 06:22:53

  6旬老太“掘金”记:四年投资财富增百倍

  "需求决定了价格,观望只是暂时的。"即使市场变模糊了,也没有给希木带来不良反应,因为她不是单纯的投机炒房者。

  短短四年间

6旬老太掘金记四年投资财富增百倍役

,希木(化名)名下的房产由!套变成了20余套。她不是炒房一族,而是民间房产投资专家。

  今年65岁的希木是辽宁省沈阳市某中学一名退休校长。2003年退休后,她本打算出国旅游和学习一段时间,但路过北京之时,却发现这里商机无限,于是便毅然决定留下投资房产。

  "眼光决定财富,教育决定未来,位置决定价格。"希木讲述着她的财富理念。退休后的她有着稳定的退休工资,投资房产成为其实现另一种价值的途径。

  从1988年住上单位分配的公房,到1996年率风气之先购买城西的代商品房,再到2004年北京购房。现在看来,希木的置业似乎步步都踏准了节奏,通过购房既享受生活品质的不断提升,更通过一次次的置换滚大了自己的资产"雪球"。一个退休教师,是如何让自己的10余万存款迅速增值的?

  瞄准小户型

  希木的成功之道在于清晰的思路和眼光。

  2004年9月24日,北京市规划展览馆正式对外开放。那天,希木背着包带上了干粮在展览馆里一待就是一整天,全面了解了北京城规划建设发展的历史、现状和未来。当天晚上她就作出一个判断:随着工业化和城市化进程的加快,今后的北京会不断向东发展。

  随后的几天,她看遍了通州所有在售的楼盘,在计算之多一些劝导后,决定购买地铁八通线梨园站附近一个小区的房子。

  国庆节期间,趁着开发商搞活动,希木一次性在该小区购买了两套同样户型和大小的房子。

  每套房子42平方米,是当时小的户型。那时这个项目的价格是2950元∕平方米,总价为12.39万十字滑块联轴器元,首付款三成为3.72万元,而两套的首付款总共为7.4万多元。

  2004年底,希木就人人都有难言的苦等来了项目的交房。进行了简单的装修,两套房总共花费不到1万元。2005年初,她顺利地将两套房都租了出去,而她自己也在附近租了一间房住。当时每套房的月供为800元,但却能租1000元,每月靠房租还能赚400元。

  在两套房交房之后,希木又在附近的一个小区购置了一套38平方米的房子,价格为3300元∕平方米,总价12.5万元,首付款为3.8万元。之后不久,这套房子租金为1600元∕平方米·月。

  自此,希木所有的积蓄基本用完,只留下了很小一部分应急的钱。这使得她不得不重新开始工作:做高考辅导老师、做房地产公司顾问、给开发商讲课……每月的这些收入加上她的退休金,大概有元。

  之后的两年间,她边赚钱边买房,又将房子出租出去来供月供。新世界(600628,股吧)(600628,股吧)新景家园、苹果社区、北京西站附近某项目、山东威海鲁山银滩等均出现了希木付款的身影。其中,新景家园月供才1000多元,但每月却能租2000多元。

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  2006年10月,她被一纸广告宣传册吸引去燕郊踩盘。当时燕郊楼盘的均价为3000多元∕平方米,此价格又让她心生买房欲望。

  接下来的一个周末,希木来到燕郊,几乎看遍了燕郊所有的楼盘。,她决定买下星河皓月2600元∕平方米-3700元∕平方米价格不等的)套小户型房子。后来以每套800元的价格租出去,不过这些房子的月供在900多元。

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  一年后,她将早购置的通州梨园站两套房卖出,价格为9800元∕平方米,还清月供净赚50余万元。

  然而,在燕郊楼盘开发商垫付首付款蔚然成风的那段时间里(不过现在已经被叫停),希木又利用机会买了五六套燕郊的房子,每套的首付款仅1万-2万元。

  希木透露:"自己名下的房产,至今预计达到1000万元。"

  继续持有还是抛售

  可是,并不是所有的事情都一帆风顺。2007年底至今,房地产市场进入低迷期。

  暴风雨突如其来,不是每个投资客都能全身而退。没有及时抽身的投资者只有被"套"在观望气氛浓厚的市场之中。是继续持有还是抛售,成了众多投资者很难跨越的光看别人的脸色,自己还活不活,拥有自我,又不囿于自我.心理障碍。

  不过,即使市场变模糊了,也没有给希木带来不良反应,因为她是以投资的眼光购置房产,而不是单纯的投机炒房。

  她认为:"北京的需求决定了价格,观望只是暂时的。但是,没有任何一种投资工具会持续上涨而不下跌,这也是投资者在选择任何一种投资工具的时候都必须考虑的风险,房产也被包括在内。"专家却有不同的看法。

  "房子不能获得高收益,这是投资客必须要付出的成本。"某知名业内人士分析,他从"投资工具"的角度来分析目前房产投资者的尴尬境地:"收益率、安全性和流动性是投资工具的三个基本的评判标准。对于一种投资工具来说,三种特性必然此消彼长。房产的流动性本身就要比股票等差得多。"

  由此,在市场交易量萎缩的情况之下,房地产变现的能力更差。

  情急之下,一些投资者的"花招"也在陆续浮出水面,成为其"稻草"。

  律师成了"见证人"。投资者小张因为房产购入时间不足两年,为了规避5%的全额营业税,与购房者私下达成协议,虽然卖了房子,但是并不到房产局办理过户手续。

  另一方面购房者虽然买下了此房产,但是并没有更改房产局的相关证件。

  这一切在买家房产购入时间达到两年之后,再补上买卖双方正常的转让手续。对于小张来说,这一"进"一"出"虽然已经完成,但是可以免除一定的税务成本。而购房者也可以先预留10%到30%的房款,等到两年期满的时候再付给小张。

  对于房地产来说,本身"交产证"和"交钥匙"就可以分开进行。

  在楼市处于利好阶段,投资者抛出的数量和价格都可以被市场接受,而且房源供不应求,房价继续攀升。当房价涨到微利阶段时,市场一旦出现危险信号,每位投资客都希望先于他人抛盘,以防套牢,这就是典型的"非合作博弈"现象。

  其结果就是导致在短期内,市场上抛盘总量剧增,再加上跌势市场时无人乐意接盘,致使房价快速下跌。

  对于投资者来说,可能房产本身的升值要比出租带来的收益可观得多。这种紧急抛售需要面对的各项风险无疑加大了投资者的疑虑。不能出手,只能由"售"转"租",投资者的收益率已经在急剧下跌。

  不过,从希木的投资中可以看到,她基本是以租还月供,然后到适当的时候变现。她向透露:"之所以能抓住机会,并不是机遇所致,而是准确地掌握国家经济和市场动态,以及北京的整个规划状况的结果。"

  然而,如今,摆在投资者面前的是一道选择题:"要么低价出手,要么由售转租,做好长期投资的打算。"当然,购房者也在选择,他们也在换位思考:"换成我,在这个时候,通过这个价位买房子,是否可以接受?"

  其实就是一道选择题,就看投资者如何选择。

  希木房市理财技巧

  一、不要将投资过于集中于一个方向,房地产投资的特点是投资量大、流动性差、风险高,投资房产时需要大笔的首期投资,在急需现金时变现能力差,而且房地产市场受政策因素的影响较大,所以作为普通投资者集中投资于房产,风险过于集中。

  二、做较大规模投资时要了解相关的政策,如税收,我国目前的税收政策是购买商品房时要交纳契税、印花税,在销售不满%年的居住房产时要交纳营业税、土地增值税、个人所得税等,这些税收如果没有合理规划会吞噬很大一部分收益,但目前基金、股票买卖的收益还未征税,所以在做投资选择时相关政策尤其是税收政策要考虑在内。(朱艺)

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